?

Log in

No account? Create an account

Добро пожаловать!

Немного о недвижимости глазами юриста и немного о жизни.
В этом блоге нет и не будет объявлений о покупке/продаже недвижимости, объявлений типа сниму/сдам.
Нет никакого интереса обсуждать стоимость того или иного объекта. Здесь не будет много из того, что есть на других сайтах о недвижимости. Будет много полезной и, надеюсь, интересной информации для участников рынка недвижимости (в первую очередь, для риэлторов) и просто для интересующихся лиц, естественно, глазами практикующего юриста.

Что же ещё здесь будет? Не знаю, как ветер дунет...

P.S. Если вы хотите написать мне, можете оставить своё сообщение в комментариях к данной записи. Комментарии скрываются.
Для тех, кому удобнее другие средства коммуникации -  присоединяйтесь.
VK-znak
Реестр отмененных доверенностей.
Приобретение объекта недвижимости, который продаётся по доверенности, это всегда дополнительный риск. Чаще всего этот риск неоправданный, поэтому такие сделки лучше обходить стороной. Но бывают ситуации, когда такие сделки всё-таки случаются.
Теперь все доверенности, удостоверенные российскими нотариусами, а в последствии отмененные, заносятся в специальный реестр - реестр отмененных доверенностей.
Это удобный и доступный инструмент для дополнительной проверки действительности доверенности. Пренебрегать им, конечно, не стоит.
Вот адрес этого реестра http://reestrdover.ru

Каждый новый год приносит много нового в нашу жизнь. Хорошего, плохого, разного. Наступивший 2016 год не стал исключением. С этого года существенно изменяются правила налогообложения сделок с недвижимостью. Изменения столь значительны, что рекомендую ознакомиться с ними каждому, кто хочет продать, квартиру, гараж, дачу и т.д. Описываемые далее изменения налогового законодательства внесены Федеральным законом от 29.11.2014 № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации».
            Прежде чем двигаться дальше, необходимо отметить, что все положения налогового законодательства, рассматриваемые в настоящей статье:
во-первых, касаются исключительно физических лиц – налоговых резидентов Российской Федерации. Налогообложение физических лиц, не являющихся налоговыми резидентами нашей страны, а также налогообложение юридических лиц имеет существенное отличие и выходит за рамки настоящей статьи.
во-вторых, применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года. То есть для всех объектов недвижимости, приобретенных до 01.01.2016г., действуют старые правила взимания налога на доходы физических лиц при их продаже, вне зависимости от даты самой продажи.
в-третьих, не применяются в отношении доходов, получаемых физическими лицами от продажи недвижимого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности.
          
С 2016 года не подлежат налогообложению доходы от продажи недвижимого имущества, находящего в собственности 5 и более лет. Это общее правило.
Примечание: Законом субъекта Российской Федерации данный срок может быть уменьшен.
Из указанного выше правила есть исключения -  минимальный срок нахождения в собственности снижается с 5 до 3 лет, если соблюдается одно из следующих условий:
1) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

            Если объект недвижимости до его продажи находился в собственности менее пяти лет (либо трёх лет для указанных выше случаев), расчёт налога будет осуществляться следующим образом.
          
НАЛОГ = (НАЛОГОВАЯ БАЗА – НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ) * 13%

            Налоговая база – это размер дохода налогоплательщика, полученного от продажи объекта недвижимого имущества, но не менее 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости. При этом учитывается кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества. Если кадастровая стоимость объекта недвижимости не определена, тогда корректировка налоговой базы на величину кадастровой стоимости не применяется. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра www.rosreestr.ru
Примечание: Законом субъекта Российской Федерации данный коэффициент (0,7 или 70%) может быть уменьшен.
          
            Налоговый вычет при продаже недвижимого имущества составляет либо 1 млн.рублей, либо 250 тыс.рублей.

Налоговый вычет в размере
1 млн.рублей применяется при продаже следующего недвижимого имущества (перечень является закрытым)
Налоговый вычет в размере
250 тыс.рублей применяется при продаже
(перечень является открытым)

  • жилых домов,

иного недвижимого имущества (гаражи, хозяйственные блоки, бани, нежилые помещения (апартаменты, лофты и т.п.)

  • квартир,


  • комнат, включая приватизированные жилые помещения,


  • дач,


  • садовых домиков


  • земельных участков


  • доли (долей) в указанном выше имуществе.


Обратите внимание, что налоговый вычёт уменьшает налоговую базу, а не сам налог напрямую. То есть налоговый вычет в размере 1 млн. рублей позволяет снизить размер налога не на 1 млн.рублей, а на 130 тыс.рублей (1 млн. * 13%).
Также следует помнить, что налоговый вычет при продаже недвижимого имущества предоставляется один раз в течение года в отношении всех (а не каждого!) проданных объектов недвижимости.
При продаже недвижимого имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (при совместной собственности).

            Помимо этого вместо получения имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества. В этом случае формула исчисления налога будет выглядеть следующим образом:

НАЛОГ = (НАЛОГОВАЯ БАЗА – СУММА РАСХОДОВ НА ПРИОБРЕТЕНИЕ) * 13%

            При принятии решения об уменьшении налоговой базы на сумму расходов, следует помнить, что указанные расходы должны были быть осуществлены на приобретение именно продаваемого имущества, а не какого-либо иного имущества; эти расходы могли быть осуществлены в любое время до продажи объекта недвижимости; эти расходы должны быть документально подтверждены платёжными документами.
          
В заключение рассмотрим несколько примеров.

Пример 1. Бабушка подарила квартиру внуку. Внук квартиру продал за 2 млн.рублей при её кадастровой стоимости 1,5 млн.рублей. Следовательно, налоговая база составит 2 млн. рублей. Внук сможет использовать налоговый вычет в размере 1 млн.рублей. И итоговая налоговая формула будет выглядеть следующим образом:
НАЛОГ = (2 000 000 – 1 000 000) * 13% = 130 000 рублей.

Пример 2. Бабушка подарила квартиру внуку. Внук квартиру продал за 2 млн.рублей при её кадастровой стоимости 3,5 млн.рублей. Следовательно, налоговая база составит 2,45 млн. рублей (70% от кадастровой стоимости). Внук сможет использовать налоговый вычет в размере 1 млн.рублей. И итоговая налоговая формула будет выглядеть следующим образом:
НАЛОГ = (2 450 000 – 1 000 000) * 13% = 188 500 рублей.

Пример 3. Бабушка продала квартиру внуку за 1,5 млн.рублей. Внук квартиру продал за 2 млн.рублей при её кадастровой стоимости 3,5 млн.рублей. Следовательно, налоговая база составит 2,45 млн. рублей (70% от кадастровой стоимости). Внук вместо права на использование налогового вычета в размере 1 млн.рублей решил уменьшить налоговую базу на сумму расходов на приобретение данной квартиры в размере 1,5 млн.рублей. И итоговая налоговая формула будет выглядеть следующим образом:
НАЛОГ = (2 450 000 – 1 500 000) * 13% = 123 500 рублей.


Использую полученные в настоящей статье знания всегда помните, сделки по продаже недвижимости не оторваны от иной жизни человека, а наоборот являются её составной частью. Поэтому и при налоговом планировании сделок с недвижимостью целесообразно рассматривать возникающие налоговые последствия таких сделок вместе с иными вопросами. Например, учитывать возможность совместного использования нескольких налоговых вычетов; учитывать значение иных, ранее совершенных сделок для налоговых последствий совершаемой сделки; и т.д.
            Не знание налогового законодательства может обойтись очень дорого. Внимательно и детально осуществляйте налоговое планирование таких сделок с недвижимостью. А лучше - обращайтесь к профессионалам.

© Мысов Д.И. НедвижимостьГлазамиЮриста.рф  2015г.
За два дня  - 29 и 30 декабря 2015 года - президент Российской Федерации подписал 90 законов. Среди них и Федеральный закон от 29.12.2015 № 391-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон»). Закон можно смело назвать новогодним подарком для нотариусов. Для этого есть все основания. В рамках настоящей статьи мы не будем рассматривать предоставленное нотариусам преимущественное право на приватизацию нежилых помещений, не будем рассматривать вопросы совершения исполнительных надписей и вопросы участия нотариуса в корпоративных вопросах юридических лиц, остановимся лишь на нотариальной форме сделки.
            Итак, Закон опубликован 29 декабря 2015 года и по прямому указанию, содержащемуся в статье 23, с этой же даты вступили в силу положения, касающиеся обязательной нотариальной формы сделок.
            С этого момента подлежат обязательному нотариальному удостоверению следующие сделки с недвижимым имуществом:
1.      Сделка по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу. Причём указанная сделка может быть совершена не ранее чем по истечении месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности либо при условии предоставления нотариусу отказов остальных участников долевой собственности от права преимущественной покупки.
2.      Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину.
3.      Сделки по продаже недвижимого имущества, принадлежащего гражданину, признанному ограниченно дееспособным.
4.      Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления.
5.      Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки (помимо сделок, указанных в п.2 и 3).
6.      Соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака.
7.      Сделки по продаже земельной доли.

Эти сделки дополняют перечень сделок, которые и до 29 декабря подлежали обязательному нотариальному удостоверению.
Кроме того, необходимо помнить, что нотариус удостоверяет согласия супругов на совершение следующих сделок:

  • Сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации.

  • Сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма.

  • Сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации.

                    
Таким образом, увеличение количества видов сделок, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению, приводит к увеличению количества случаев, когда необходимо нотариальное согласие супруга.

            Вот такой вот подарок принёс нотариусам Дед Мороз. А что до остальных, до тех, кто будет эти сделки совершать? Накладные расходы по сделкам возрастают, возрастают затраты времени, сил и нервов. А взамен? А взамен красивая гербовая печать нотариуса!


© Мысов Д.И. НедвижимостьГлазамиЮриста.рф 2015г.
При заключении брачного договора есть один тонкий момент, о котором мало кто знает и мало кто задумывается. Не добавляют ясности и доблестные наши нотариусы. Своей коронной фразой: «Договор типовой, все такой подписывают», - они не оставляют обычному человеку шанса заключить качественный брачный договор.
Для понимания основной мысли начнём с азов.
Супруги, заключая брачный договор, могут установить правовой режим имущества супругов на период брака и на случай прекращения брака. При этом надо помнить, что брак прекращается в двух случаях: в случае его расторжения и в случае смерти (объявления умершим) одного из супругов.
А как пишут в стандартных брачных договорах? «В период брака и в случае его расторжения». Заметили разницу? Увидели «темную комнату»? Правильно, стандартный брачный договор не устанавливает правовой режим имущества супругов на случай прекращения брака в связи со смертью одного из супругов.

Вот только представьте. Жил один престарелый олигарх, и решил он жениться на молодой девушке. Дети олигарха, конечно, возражали, но мешать отцу не решились. А старик заверил их, что в случае его смерти всё имущество всё равно достанется им. И для этого заключил он брачный договор со своей новой женой (где указал, что имущество приобретённое на его имя как во время брака, так в случае его расторжения будет личной собственностью олигарха), да ещё и завещание на всё имущество на детей сделал. Дети тут и успокоились, и пожелали счастливой жизни молодожёнам. После свадьбы старый олигарх принялся за свои обычные дела, покупал и продавал заводы, яхты, самолеты, купил большой замок и небольшой остров и внезапно, в возрасте 76 лет, умер.
Дети похоронили отца и решили оформить наследство на имущество умершего олигарха. Молодая вдова также хотела получить это имущество, особенно остров и замок, уж больно они ей нравились. Дело дошло до суда. В суде дети олигарха предъявили завещание и оставили вдову без шансов на получение наследства. Но она стала требовать выдела супружеской доли на то имущество, которое было приобретено олигархом во время брака, в том числе замок и остров. Дети предъявили тот самый брачный договор и … потеряли половину имущества олигарха! Так как это был стандартный брачный договор, который распространялся только на период брака и на случай расторжения брака, а не прекращения его в связи со смертью супруга. Юристы семьи олигарха этого не знали, они не знали этой маленькой разницы между договорами. Профессионал тем и отличается от других, что видит разницу.

Для любителей докопаться до истины: обратите внимание, что в тексте семейного кодекса этого не написано! Можете не искать. Лучше сразу смотрите п.33 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 9 от 29.05.2012г.

Новости регистрации.

Ранее постановлением Правительства РФ от 16 октября 2013 г. N 927 признаны утратившими силу некоторые решения по вопросам госрегистрации прав на недвижимость и сделок с ней, в частности порядок ведения ЕГРП. Устанавливать соответствующие новые правила должен был Минэкономразвития России.
Это постановление должно было вступить в силу 30.06.2014г.
Теперь срок перенесён на 1 января 2015 г.
Ратифицировано межправительственное Соглашение России и Кубы об урегулировании задолженности Республики по кредитам, предоставленным в период бывшего СССР. Документ подписан в Москве 25 октября 2013 г.
Общий объем задолженности Кубы составляет 35,2 млрд долл. США.
Сумма долга пересчитывается в доллары США по курсу 0,6 советского рубля за 1 долл. США и 1 переводной рубль за 1 долл. США.
К итоговому сальдо взаимных финансовых обязательств, складывающемуся в пользу России, применяется скидка в размере 90% (31,7 млрд долл. США).
Оставшиеся 10% суммы обязательств (3,5 млрд долл. США) кубинская сторона должна погасить в течение 10 лет равными полугодовыми платежами путем зачисления средств в долларах США на спецсчет, открываемый Внешэкономбанком в Национальном банке Кубы. Он имеет ограниченный режим использования.
Средства, аккумулированные на счете, решено направлять на финансирование инвестпроектов на территории Кубы, совместно отобранных в соответствии с планом экономического и социального развития и согласованных сторонами.

ИА "ГАРАНТ": http://www.garant.ru/hotlaw/federal/552840/#ixzz38vK3Nhkd

P.S. Для тех кто ещё не понял, Дмитрий Анатольевич и все власть держащие в очередной раз непрозрачно намекнули - каждый должен думать о своём будущем сам.
          Для тех, кто не знал или забыл, напоминаю, что Федеральный закон от 10 декабря 2003г. № 173-ФЗ «О валютном регулировании и валютном контроле» признаёт некоторые операции с недвижимым имуществом – валютными операциями, в том числе сделки с участием нерезидентов и сделки, в которых валютные ценности используются в качестве средства платежа (например, расчеты по сделке в долларах США). Для совершения валютных операции в случаях, предусмотренных законом, требуется оформление паспорта сделки.
           В настоящее время вступили в силу новые требования к оформлению паспорта сделки. Заинтересованные лица могут самостоятельно ознакомится с ними, изучив Указание Банка России от 14 июня 2013г. № 3016-У «О внесении изменений в Инструкцию Банка России от 4 июня 2012 года № 138-И «О порядке представления резидентами и нерезидентами уполномоченным банкам документов и информации, связанных с проведением валютных операций, порядке оформления паспортов сделок, а также порядке учета уполномоченными банками валютных операций и контроля за их проведением».
           Для остальных напоминаю – штраф за нарушение требований валютного законодательства может достигать размера стоимости совершенной сделки.
Управляющая компания, которая планирует осуществлять управление вновь построенным многоквартирным домом, определяется по результатам конкурса, проводимого органами местного самоуправления.
           Договор с победившей в конкурсе управляющей компанией теперь заключается не застройщиком, а каждым собственником помещений либо лицом, принявшим помещения у застройщика после ввода дома в эксплуатацию.
Изменены правила проведения такого конкурса. В частности, собственников и лиц, принявших от застройщика помещения, должны минимум за 25 дней до начала процедуры вскрытия конвертов с заявками уведомить о дате проведения конкурса. Уведомление размещается на досках объявлений в подъездах, рядом с домом, а также на официальном сайте www.torgi.gov.ru.
Органы местного самоуправления обязаны уведомить указанных лиц об условиях договора управления домом в течение 10 дней с даты утверждения протокола конкурса.

Основание: Постановление Правительства РФ от 10 сентября 2013г. № 796 «О внесении изменении в Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом».
Утверждён Административный регламент предоставления государственной услуги города Москвы по выдаче документа, подтверждающего проведение основных работ по строительству (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства, осуществляемому с привлечением средств материнского (семейного) капитала в городе Москве.
Таким документом является акт освидетельствования, который выдается Комитетом государственного строительного надзора (по общему правилу), Департаментом природопользования и охраны окружающей среды (при условии, что дом находится в границах особо охраняемой природной территории регионального значения), Департаментом культурного наследия (применительно к объекту культурного наследия), органами местного самоуправления городских округов Троицк и Щербинка в границах округов.
Услуга предоставляется бесплатно, в течение 10 рабочих дней со дня регистрации запроса. Вместе с запросом предоставляется лишь документ удостоверяющий личность и доверенность (при обращении лица, уполномоченного заявителем). Перечень является исчерпывающим.

Основание:Read more...Collapse )

Syndicate

RSS Atom

Latest Month

June 2016
S M T W T F S
   1234
567891011
12131415161718
19202122232425
2627282930  
Powered by LiveJournal.com
Designed by yoksel